De huisjesmelkers en pandjesbazen van Nederland verdienen al decennia een dikke boterham aan de huren die ze van studenten vragen. Er is echter een nieuwe speler op het toneel verschenen die de concurrentiestrijd met de reguliere huisjesmelkers aangaat: het ‘Purpose Built Student Accommodation’ (PBSA). Door allerlei extra faciliteiten aan te bieden, vragen deze nieuwe verhuurders exorbitant hoge huren en ze komen er nog mee weg ook.
Van oudsher is de woningmarkt voor studenten verdeeld in twee onderdelen: de corporatiesector en de particuliere huisjesmelkers. De laatste jaren is de huisjesmelker echter steeds meer onder vuur komen te liggen van lokale wetgevers. Zo probeert men in Amsterdam bestuurlijke boetes op te leggen en in Groningen is een geheel vergunningensysteem uit de grond gestampt om de wanpraktijken aan banden te leggen. Beide ‘pilots’ werken nog niet, maar duidelijk is dat door het hele land het vuur aan de schenen van huisjesmelkers wordt gelegd.[1] Dit is natuurlijk geheel verdiend, want particuliere verhuur heeft altijd het oogmerk om winst te maken op de huurder. Hierdoor heeft ze dus een prikkel om de huurder zo veel mogelijk uit te knijpen.
Deze strenge aanpak komt in een tijd waarin het huisvestingstekort enorm is. De vraag naar woningen groeit over de hele linie de pan uit, maar betreft op het gebied van studentenhuisvesting ongeveer 52.000 eenheden.[2] Hierdoor moeten corporaties, het ‘sociale alternatief,’ voor bouwgrond concurreren met een heel scala aan vastgoedinvesteerders. Dit lukt ze uiteraard niet, en de strijd wordt in toenemende mate gewonnen door een nieuw soort verhuurder: het ‘woonconcept.’[3]
Grote -veelal buitenlandse- beleggers hebben een gat in de huisvestingsmarkt gevonden en komen met een aanbod dat enorm verschilt van wat we van de reguliere pandjesbazen gewend zijn. Verhuurconcerns als Xior, Magis, Student Hotel en Greystar stampen halve campussen uit de grond met gemeubileerde studiootjes en extra faciliteiten, zoals studielounges, een supermarkt of zelfs basketbalcourts. Alhoewel dat misschien wel leuk klinkt, zit er maar een berekenende logica achter: die van de winstmaximalisatie.
Er wordt gekozen voor studio’s, want voor zelfstandige woningen kan je exponentieel meer vragen dan voor onzelfstandige. De extra faciliteiten die geleverd worden, maar niemand echt nodig heeft, zien de bewoners terug in torenhoge servicekosten. Er is een wildgroei van wurgcontracten, zoals short stay of hotelovereenkomsten. En als laatste wordt er vrij specifiek gemarket op internationale studenten, die de wetgeving niet kennen en ver van huis wel huisvesting nodig hebben. Dit alles maakt een giftige kapitalistische cocktail, waarvan de rekening bij studenten terecht komt.
Om een beeld te schetsen hoe huren bij een dergelijk concept eruit ziet, zoomen we in op Xior. Voor een studio van 20 m2 bij Xior, betaalt men minimaal €800,- per maand, terwijl voor dergelijke studio’s gemiddeld woonlasten van €470,- gelden.[4] Daarnaast wordt de veelal internationale studenten vaak minimumduur contracten aangeboden. Dit zijn contracten die voor onbepaalde tijd aangegaan worden, maar een minimumtermijn hebben waarbinnen niet opgezegd kan worden. Deze termijn komt dan overeen met de tijd die de buitenlandse student in Nederland studeert, zodat de verhuurder vrij zeker is dat de huurder na deze periode weer weg is. De internationale studenten zitten hierdoor hun gehele studietijd in Nederland vast aan de dure contracten. Een ander soort contract dat in deze sector veel voorkomt is het short stay contract, dat zowel geen bescherming biedt voor de hoogte van de huurprijs als voor tussentijds opzeggen.
De PBSA-industrie groeit snel en gaat over vele honderden miljoenen euro’s. Terwijl gemeentes en reguliere huisjesmelkers met elkaar in de clinch liggen, stelen deze kapitaalkrachtige concerns grote aanbestedingen weg. Een van de voornaamste redenen dat ze hiermee wegkomen is het enorme tekort aan studentenwoningen. De overheid is naarstig op zoek naar manieren om dit tekort terug te dringen, maar weigert al jaren om zelf met bouwprogramma’s op de proppen te komen. Het landelijke beleid is er dan ook vooral op gericht om het de investeerders zo makkelijk mogelijk te maken. De rekening komt vervolgens bij de huurders terecht.
Deze nieuwste spelers op het gebied van studentenhuisvesting laten zien hoe het kapitalistische huisvestingsbeleid van Nederland gefaald heeft. De markt is niet in staat om adequate, betaalbare huisvesting voor iedereen te realiseren. Dat bleek in de decennia na de oorlog al met de wildgroei aan huisjesmelkers en dat blijkt nu weer uit de nieuwste vorm van huisjesmelkerij: het woonconcept. Deze nieuwe vorm van meer kapitaalkrachtige en monopolistische huisvesting voor studenten zullen we de komende jaren nog veel terugzien, tenzij studenten en andere huurders hiertegen in opstand weten te komen.
De CJB ziet dat er een oplossing moet komen voor de tekorten en de misstanden die het kapitalisme op het gebied van studentenhuisvesting veroorzaakt. Studenten kampen met steeds hogere lasten en komen hierdoor in de knel. De oplossing vereist fundamentele veranderingen. De CJB streeft naar een socialistische samenleving waarin de economie in handen is van de maatschappij in plaats van private eigenaren die streven naar winst. In het kader van zo’n maatschappij kan, binnen het kader van een centrale planning van de economie op basis van wat de bevolking nodig heeft in plaats van wat winst oplevert, voorzien worden in voldoende nieuwbouw, met goede en betaalbare huisvesting voor studenten. Dat dit kan, is in het verleden meermaals bewezen, maar daarvoor moeten we wel samen strijden.
[1] Een andere indicator hiervan is dat in heel het land vergunningen om woningen om te zetten in kamerverhuur duurder zijn geworden en lastiger te verkrijgen.
[2] https://www.rijksoverheid.nl/documenten/rapporten/2019/08/26/rapport-over-aanbod-studentenhuisvesting
[3] https://fd.nl/achtergrond/1326369/het-nieuwe-studentenhuis-is-luxe-en-duur
[4] https://www.rijksoverheid.nl/documenten/rapporten/2019/10/03/landelijke-monitor-studentenhuisvesting-2019